OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释(shì)说明(míng)，市(shì)场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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