文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程(HBC路由器能用WiFi吗chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而HBC路由器能用WiFi吗生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qūHBC路由器能用WiFi吗)。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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